Jak przebiega kontrola okresowa budynków i kiedy jest obowiązkowa?

Kontrola okresowa budynków jest obowiązkowa z mocy prawa i – w zależności od rodzaju i wielkości obiektu – odbywa się co rok, co pięć lat, a w przypadku dużych obiektów także co pół roku. Wynika to bezpośrednio z art. 62 Prawa budowlanego, który nakłada na właścicieli i zarządców obowiązek systematycznego sprawdzania stanu technicznego obiektu dla bezpieczeństwa użytkowników oraz trwałości konstrukcji. Poniżej wyjaśniam, kiedy kontrola jest konieczna, jak wygląda przebieg przeglądu i co dokładnie sprawdza uprawniony specjalista.

Przeczytaj również: Co zaliczamy do stałych urządzeń gaśniczych gazowych dla pomieszczeń elektrycznych i szaf?

Kiedy kontrola okresowa budynku jest obowiązkowa i kogo dotyczy

Obowiązek prawny: właściciel i zarządca budynku muszą zlecać kontrole okresowe zgodnie z Art. 62 Prawa budowlanego. To nie jest uznaniowe – brak przeglądów grozi mandatem, nakazem nadzoru budowlanego, a w skrajnych przypadkach wyłączeniem obiektu z użytkowania.

Przeczytaj również: Na co zwrócić uwagę, wybierając drzwi do domu?

Częstotliwość:- minimum raz w roku – kontrola podstawowa,- co 5 lat – przegląd rozszerzony, obejmujący pełną ocenę przydatności do użytkowania,- dodatkowo co pół roku (wiosna/jesień) – dla obiektów o powierzchni zabudowy powyżej 2000 m² lub z dachem >1000 m².

Przeczytaj również: Profesjonalna naprawa kosiarek

Wyłączenia roczne: z corocznej kontroli elementów narażonych na atmosferę zwolnione są budynki jednorodzinne, letniskowe i związane z budownictwem zagrodowym. Uwaga: to nie zwalnia z kontroli pięcioletniej, jeśli budynek tego rodzaju posiada instalacje podlegające sprawdzeniu (np. elektryczną, piorunochronną, kominową).

Odpowiedzialność: odpowiada właściciel lub zarządca. Najemca nie zastępuje obowiązków właściciela, chyba że wynika to jasno z umowy i przepisów – odpowiedzialność administracyjna spoczywa jednak na właścicielu/zarządcy.

Jak przebiega roczna kontrola techniczna

Zakres roczny koncentruje się na elementach narażonych na wpływy atmosferyczne i eksploatacyjne: dach, elewacja, balkony, tarasy, obróbki blacharskie, rynny, rury spustowe, stolarka okienna i drzwiowa, warstwa hydroizolacji, a także ciągi komunikacyjne i miejsca ogólnodostępne. Celem jest szybkie wychwycenie usterek, które mogą zagrażać bezpieczeństwu lub przyspieszać degradację.

Instalacje roczne: obowiązkowo sprawdza się instalacje gazowe wraz ze szczelnością oraz przewody kominowe (dymowe, spalinowe i wentylacyjne). Uprawniony kominiarz ocenia drożność, ciąg i stan techniczny, a w razie potrzeby zaleca czyszczenie lub naprawy.

Metodyka: przegląd odbywa się metodą oględzin, pomiarów i prostych prób funkcjonalnych. W razie wątpliwości inspektor może zlecić ekspertyzę lub badania specjalistyczne (np. termowizję pokrycia dachowego, próbę szczelności gazu, endoskopię przewodów).

Efekt kontroli: protokół z wyszczególnionymi nieprawidłowościami, zaleceniami napraw i terminami. Protokół stanowi dokumentację obowiązkową i bywa wymagany przez ubezpieczyciela w razie szkody.

Kontrola pięcioletnia – pełna ocena techniczna i bezpieczeństwa

Co 5 lat wykonuje się dogłębną ocenę stanu technicznego i przydatności do użytkowania. Zakres obejmuje cały obiekt oraz jego otoczenie, a także estetykę. Przegląd weryfikuje konstrukcję, izolacje, pokrycia, odwodnienie, elementy małej architektury, a także wpływ czynników zewnętrznych na trwałość.

Instalacje objęte kontrolą 5-letnią: szczegółowo sprawdza się instalację elektryczną i piorunochronną (pomiary ochronne, rezystancje uziemień, sprawność ochrony przeciwporażeniowej) oraz stan przewodów kominowych w szerszym zakresie niż coroczny. Celem jest potwierdzenie bezpieczeństwa pożarowego i użytkowego.

Wynik: protokół pięcioletni z pomiarami, załącznikami (np. mapy potencjałów uziemienia, protokoły z badań), wykazem zaleceń i klasyfikacją pilności napraw. Na jego podstawie planuje się remonty i harmonogram prac utrzymaniowych.

Dodatkowe przeglądy półroczne dla dużych obiektów

Budynki o powierzchni zabudowy powyżej 2000 m² lub z dachem większym niż 1000 m² podlegają kontrolom wiosennym i jesiennym o zakresie równoważnym kontroli rocznej. Ma to przeciwdziałać skutkom zimy oraz przygotować obiekt do okresu jesienno–zimowego, kiedy obciążenia wiatrem, wodą i śniegiem są największe.

W praktyce weryfikuje się szczególnie poszycie dachowe, odwodnienie, obciążenia śniegiem, przecieki i korozję. Drobne nieszczelności zimą eskalują – stąd wymóg częstszego monitoringu dużych obiektów.

Kto może wykonywać kontrolę i jak wygląda dokumentacja

Uprawnienia: kontrole prowadzi osoba z odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi w odpowiedniej specjalności. Część zakresów (gaz, kominy, elektryka, piorunochron) wymaga specjalistów z kwalifikacjami branżowymi. Właściciel nie może „sam siebie” skontrolować bez uprawnień.

Protokół zawiera: podstawę prawną (Art. 62), dane obiektu i właściciela, zakres i metody, wykaz usterek, zalecenia i terminy, dokumentację zdjęciową oraz wyniki pomiarów. Dokument należy archiwizować i okazywać na żądanie organu nadzoru budowlanego lub ubezpieczyciela.

Najczęstsze nieprawidłowości wykrywane podczas przeglądów

• Uszkodzenia pokryć dachowych, nieszczelności obróbek i wpustów, zapchane rynny.
• Pęknięcia i odspojenia tynków elewacyjnych, korozja balustrad balkonowych.
• Niedrożne przewody kominowe, brak ciągu lub nieszczelności połączeń spalinowych.
• Uszkodzone instalacje elektryczne, niesprawna ochrona przeciwporażeniowa, skorodowane uziomy.
• Niekompletne oznakowanie dróg ewakuacyjnych, braki w oświetleniu awaryjnym.

Jak przygotować budynek do kontroli – praktyczne wskazówki

Przed wizytą inspektora udostępnij pomieszczenia techniczne, dach, strych, przewody kominowe i szachty. Zabezpiecz dostęp (drabiny, klucze, asekuracja na dachu), a dokumenty (projekty, poprzednie protokoły, książka obiektu) miej pod ręką. Pozwoli to skrócić czas przeglądu i uzyskać precyzyjniejsze zalecenia.

Jeśli pojawiają się objawy awarii (zacieki, zapach gazu, przepalające się bezpieczniki), zgłoś je inspektorowi – dzięki temu przegląd skupi się na krytycznych miejscach i ograniczy ryzyko kosztownych napraw w przyszłości.

Dlaczego nie warto odkładać przeglądów i jakie są korzyści

Regularne przeglądy techniczne budynków minimalizują ryzyko awarii i wypadków, obniżają koszty eksploatacji, a także zwiększają trwałość elementów konstrukcyjnych i wykończeniowych. Aktualne protokoły ułatwiają likwidację szkód ubezpieczeniowych i sprzyjają zachowaniu wartości nieruchomości.

Pominięcie kontroli to realne ryzyko sankcji administracyjnych i finansowych oraz utraty ochrony ubezpieczeniowej. Systematyka przeglądów jest tańsza niż interwencyjne remonty po awarii.

Komu zlecić kontrolę – wsparcie lokalnego nadzoru

Jeśli potrzebujesz rzetelnej usługi i protokołu zgodnego z Prawem budowlanym, skorzystaj z lokalnego nadzoru z doświadczeniem w obiektach mieszkalnych. Oferujemy pełny zakres: przeglądy roczne i pięcioletnie, pomiary elektryczne i piorunochronne, odbiory zaleceń oraz konsultacje naprawcze. Zobacz szczegóły: Kontrola okresowa budynków na Śląsku.

Najważniejsze obowiązki właściciela – krótkie podsumowanie działań

• Zaplanuj terminy: co rok, co 5 lat, a przy dużych obiektach również co pół roku.
• Wybierz uprawnionych specjalistów dla części budowlanej, gazowej, kominowej, elektrycznej i piorunochronnej.
• Zadbaj o dostęp do dachu, przewodów, węzłów i rozdzielnic, przygotuj dokumentację.
• Po kontroli zrealizuj zalecenia w terminach wskazanych w protokole i odnotuj to w dokumentacji obiektu.